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모기' [1439861] · MS 2025 · 쪽지

2026-02-10 02:19:25
조회수 51

똘1체제에서 무엇을 해야하나

게시글 주소: https://orbi.kr/00077497722

짧게 제 생각을 적어보려고 합니다.

곧 시장참여자가 되실 여러분들이 대강이나마 현재 상황을 알면 좋을 것 같아요



#똘똘한 한채란?

다주택자에 대한 징벌적인 세금을 피하기 위해 지방/외곽에 보유했던 집 여러 채를 팔고
주요 지역(마용성/강남3구~분당/과천)의 핵심지 한 채에 주거자산을 집중하는 전략이에요



#왜 이렇게 됐나?

크게 두 이유로 나눌 수 있을 것 같아요.

세금 절약, 양극화 대비


먼저 세금은 약간 극단적인 예시를 들어볼게요.

강남/서초의 평범한 30억 아파트와 지방의 5억 아파트 6채를 "매도할 때까지"의 세금 시나리오입니다.

(수익률이 같다는 가정 하에)


강남: 취득세 (30*0.033) 9900만원 + 보유세 (10년합) 1.2억 + 양도세 (10억 차익 가정) 3500만원 + 종부세 (가액 9억 가정) 2000만원

지방: 취득세 (중과세계산) 2.5억 + 보유세 3.5억 (장기보유혜택이 없어서) + 양도세 3.5억 (더 많아질수도)


그래서 10년 후 매도할 때까지 강남에선 약 2.7억, 지방에선 약 9.5억을 내게 되는 것입니다.


그래서 결국엔 타 자산 상승분에 비해 저조한 수익률을 보일 수밖에 없으며,
이로 인해 매수대기자가 줄어들어 환금성이 나빠지는 악순환이 이어지고 있는 것이죠



양극화 대비는 인구 감소로 인해 지방의 인프라가 줄어드는 상황으로 인해 촉발된 것이라 볼 수 있어요

간단하게 생각해봤을 때 GTX가 새로 개통되고, 수도권 근교에 여러 대학 병원이 만들어지는 것을 보면 되겠죠


당연하게도 인구가 감소할수록 예산 효율성 등을 위해서 인구가 밀집된 곳에 국가 예산을 투입하게 됩니다. 

각종 편의 시설들이 서울 내지 근교 도시로 더욱 수렴하게 되면서 "서울 밖은 투자처로 위험하다"라는 심리가 시장의 주류 관점이 되었어요.


또, 3년간의 서울 주요지 집값 폭등으로 인해 주요지의 부동산이 단순히 사는 곳을 넘어 계급이자 좋은 금융상품이 되었다고 봅니다. 지방의 상승분이 서울 주요지 내지 그 근방 도시의 상승분을 따라가지 못함을 목격하면서 수익률보다 마지막 진입 타이밍으로 느껴 더더욱 매수세가 몰렸던 것 같아요.

(당연히 직주근접(GBD, YBD, CBD ...), 주변 커뮤니티와 학군도 지대한 영향을 미칩니다)




#그래서 뭘 해야 하나?

주식 시장에 건전하게 참여해 자산에 곱연산을 하고, 

좋은 직업을 통한 강력한 현금흐름을 이용해 기회를 노리는 것이 중요하다고 생각해요.

이렇게 불린 자산이 임계점을 넘었을 때 세금 효율 높고,
가치 보존력이 강한 자산으로 치환하는 것을 목표로 잡는게 좋을 것 같습니다!
(저는 이걸 핵심지 부동산이라고 생각합니다)


다들 풍요로움과 행복이 함께하는 삶이 되었으면 합니다!


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